0首付购房、借贷换贷 真香还是真坑？

专家：0首付购房或增加后期资金成本和月供压力，借贷换贷本质上没有真正减小房贷压力

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近日，有购房者告诉新京报记者，对于存款不够的人，“0首付”购房是最快得房的一种方式。也有购房者向新京报记者表示：“因为购房早，作为存量房贷的一员，我的房贷利率仍接近5%，用消费贷还房贷或许是一个选择。”

房贷“减负攻略”暗流涌动，实际效果如何，风险怎样？多位银行人士指出，“0首付”购房看似减轻了购房者初期购房压力，实际上或增加后期资金成本和月供压力，“0首付”购房更多是开发企业、中介吸引购房者的一种手段，并非完全无风险的优惠政策；而“借贷换贷”本质上没有真正减小房贷压力，反而容易弄巧成拙，严重的可能还会涉嫌骗贷罪，甚至贷款诈骗罪。

购房

“0首付”暗藏猫腻：开发商垫付、签订阴阳合同

“0首付买房，是馅饼还是陷阱？”在社交网络上，购房“0首付”再度引发热议。在“0首付”的诱惑下，仍有购房者“入局”。

约1年前，来自广西的购房者高星就0首付购入了一套房产，现已成功入住。高星告诉新京报记者，自己购入的房产面积97平米，平均4000多元/平米，为此她向银行申请了42万元按揭贷款。

“0首付”的具体流程是楼盘开发商先将首付款打入高星的银行账户，她再把这笔钱转到开发商指定账户。“银行只关注是否有首付款给到开发商。”高星表示，去售楼部和开发商面签合同，需携带两张不同银行的银行卡，一张银行卡用来接收开发商的打款，另一张银行卡用以打流水做按揭贷款。

高星表示：“对我们这样没有多少存款的人，这是最快得房的一种方式。”

房产中介乔华对新京报记者举例“实际成交价格为135万元的房子首付21万元(占比15%)，贷款是114万元(占比85%)，我们会拉高房屋评估价，给银行上传信息房价158万元。按158万元的房价来贷款，首付是24万元(占比15%)，贷款是134万元(占比85%)。”

“实际成交价格是135万元，贷款就贷了134万元，就相当于‘0首付’购房。”乔华称。

推“0首付”政策的开发商和房产中介屡见不鲜。

广州黄埔科学城某地产售楼部工作人员张骏表示，可以“0首付”购房，并给出了两种方案：一种是办理“首付贷”，利率是3.8%；另一种是9万元的首付，剩下免息分期还款。

所谓的“首付贷”是一种低利率的商贷，“如果首付不够，可以做两笔贷款。”张骏称自己所在的售楼部和部分银行都有合作。对于是否真的能用于付购房首付，他表示，“只要银行能批下来就没问题。”

另一种免息还款的方案，针对部分房地产项目，张骏表示，“免息还款通常还款期限较短，多为3至5年。”不过，张骏也坦言，“0首付购买，月供压力会比较大”，他并不推荐0首付购房。

“‘0首付’通常是由房地产开发企业或房地产中介机构通过预先垫付，或是虚拟抬高房屋价格，从银行以按揭贷款的方式来获得首付款。”8月2日，郑州市住房保障和房地产管理局曾发布风险警示称，“0首付”不仅不能从根本上解决购房者短期资金短缺问题，通常还需借助于签订阴阳合同、高评房屋价格等违规行为来实现。这不仅增加购房者贷款利息及按揭月供还款负担，还存在较大的骗贷法律风险。

换贷

“以贷还贷”陷阱：提前还款变负债重压

房贷之乱还不限于首付层面，存量房贷还款违规操作也时有发生。

7月22日，据中国人民银行网站消息，1年期LPR、5年期以上LPR均下调10个基点，分别由3.45%、3.95%调整为3.35%、3.85%。随着LPR下调，新发贷款利率随之下调，但部分存量房贷利率依旧偏高，且与不少银行的消费贷等贷款存在利率差，这就使得“以贷还贷”有了可乘之机。

“消费贷能还房贷？”社交平台上，一位网友留言：“我就这么干，我妈借我30万，我先去还了，再贷出来还给她。”这位网友告诉新京报记者，用消费贷还房贷要多转几手，不能直接转进房贷账户。

王红霞也有“以贷还贷”的想法。她的房贷利率目前仍超过了4%，而大部分银行的消费贷利率仅3%左右。王红霞据此算了一笔账，按照现在的房贷利率，她每月需要偿还8000元左右的房贷，若借三年期消费贷后提前还房贷20万，房贷月供可减少两千元左右，但每月还会新增消费贷月供5000元左右。

易居研究院副院长严跃进也为记者算了一笔账：“以贷款30万元本金为例，传统房贷分30年还清，总支出约为51.56万元，每月还款仅1432元，若借消费贷(3年还清)还房贷，总支出虽减少了近20万元，但每月还款额度高达8698元。”

严跃进认为，房贷还款期限长达30年，消费贷普遍还款期限在1至3年，“借贷换贷”看似贷款利率低了，实则每个月的还款成本在增加，并未减轻购房者负担。“借贷换贷”本质上没有真正减小房贷压力，反而容易弄巧成拙。

“现在消费贷利率普遍为3.4%。”工商银行一个网点客户经理告诉新京报记者，贷款期限在1至3年，还款方式有三种，分别是等额本金、等额本息、按期还息一次还本，申请额度视申请人近一年的收入情况而定，申请额度最高是30万元。

新京报记者了解到，有部分银行消费贷利率已降至2.9%左右。

“首先以贷还贷是不合规的，其次消费贷额度小置换房贷没必要。”上述工行的客户经理也告诉记者，“只要是通过转账的方式，无论怎么转都能知道。”(消费贷)用途只能用于消费，一旦银行发现消费贷不是用于消费用途，会要求申请人提前还款，申请人将面临资金压力。

分析

“高评高贷”属“骗贷”行为 或对个人征信造成影响

“0首付”“借贷换贷”重出江湖，这些“减负攻略”风险可不小。

有银行人士告诉新京报记者，一旦发现信贷资金被违规挪用，将被银行提前收回。若信贷资金被挪用，银行可合法合规提前收回；而若致使银行受到损失的，可能会涉嫌骗贷罪，甚至贷款诈骗罪。

中指研究院市场研究总监陈文静向记者指出，“高评高贷”方式本身属于违规“骗贷”行为，如果银行在审批环节发现异常，也会对购房者的个人征信造成影响。

而针对部分开发商或中介提出的“首付贷”，严跃进指出，“首付贷”被严令禁止，购房首付不允许以其他方式支付，若以商贷用作首付贷，则利率及偿还方式均与传统房贷存在差异，无形中增加了购房者还款压力。

2022年3月，银保监会官网发布相关风险提示称，诱导或默许一些消费者将信用卡、小额信贷等消费信贷资金用于非消费领域，比如买房、炒股、理财、偿还其他贷款等，扰乱了金融市场正常秩序。

早在2017年9月9日，住建部、央行、银监会联合印发《关于规范购房融资和加强反洗钱工作的通知》就明确，严禁房地产开发企业、房地产中介机构违规提供购房首付融资、首付分期和变相首付垫资行为。

消费贷用于非消费用途更是被严令禁止。国家金融监督管理总局2024年发布的《个人贷款管理办法》明确提出，个人贷款用途应符合法律法规规定和国家有关政策，贷款人不得发放无指定用途的个人贷款。

为了进一步降低购房成本，各地仍在因地制宜不断推出相关政策。

从监管来看，今年以来5年期以上LPR已累计下调35个基点，“5·17”房地产一揽子政策落地，首套、二套住房首付比例分别下调至15%、25%，取消全国层面首套、二套商业房贷利率下限，同时下调公积金贷款利率。

从地方来看，各地积极落实“5·17”政策，降低首付比例、降低房贷利率，当前不少城市首套房贷利率已经降至3%左右。除此之外，今年以来已有广州、成都等超20城支持提取公积金支付首付款，同时也有广州、杭州、成都等超20城优化首套住房的认定范围，按区认定首套。

陈文静认为，这些均有助于降低居民的购房门槛和购房成本。

(文中高星、乔华、张骏、王红霞均为化名)

房产中介介绍的“高评高贷”

正常成交

房价135万元

首付15%：21万元

贷款85%：114万元

违规“高评高贷”

房价158万元

首付15%：24万元

贷款85%：134万元

价格135万元的房产，通过违规“高评高贷”贷款134万元，基本实现“0首付”。